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Eu farei underwriting de valor agregado multifamily e modelo de pro forma
Extratos bancários, pro formas, arquivos SBA analisados e prontos para financiamento
Como underwriter comercial com experiência em análise de crédito em empréstimos SBA, aquisições multifamiliares e financiamento alternativo. Analisei negócios que vão de apartamentos de 8 unidades a a...
Sobre este Serviço
A maioria dos negócios de multifamily que vejo na Fiverr recebe um pro forma genérico, no mesmo modelo, mesmas suposições, sem análise real. Syndicators e compradores de private equity merecem algo melhor.
Eu construo modelos de underwriting de valor agregado do zero, feitos sob medida para seu negócio específico. Auditoria do rent roll, detalhamento de custos de renovação por unidade, suposições de vacância e crédito vinculadas ao mercado local e sensibilidade ao exit cap, tudo em um arquivo Excel limpo.
O que está incluso:
- Análise do rent roll atual e estabilizado
- Integração do orçamento de renovação com cronograma de lease up por fases
- CoC, IRR e múltiplo de equity no nível do negócio, LP e GP
- Dimensionamento de dívida com verificação de DSCR e LTV
- Sensibilidade a 3 cenários (base, upside, stress)
Já trabalhei com syndicators, family offices e lenders privados em negócios de 8 a 250 unidades. Se você é comprador recorrente, vamos conversar sobre uma estrutura de retainer.
Envie o OM e o rent roll antes de fazer o pedido se quiser que eu confirme o escopo.
Perguntas frequentes
Tradução automática
Você consegue fazer underwriting de um negócio onde os números do vendedor parecem inflados?
Na maioria dos negócios, sim. Eu construo minhas próprias suposições a partir do rent roll e comparáveis locais, não do que o corretor colocou no OM. Se o negócio só funciona com os números do vendedor, eu te aviso.
Você inclui comparáveis de mercado no modelo?
Uso dados públicos de comparáveis e meu conhecimento de mercado para verificar as suposições de aluguel. Se precisar de um relatório completo de comparáveis pagos, da CoStar ou RealPage, isso tem um custo separado, mas posso trabalhar com os dados que você já tiver.
Qual o número de unidades que você normalmente faz underwriting?
De 8 a mais de 300 unidades. O modelo escala. Portfólios maiores com múltiplas propriedades podem precisar de uma cotação personalizada.
Você consegue criar um modelo que funcione tanto para meus LPs quanto para meu lender?
Sim. Estruturei a análise de retorno para mostrar as divisões LP/GP e também incluí uma aba de dimensionamento de dívida que mostra DSCR e LTV para revisão do lender. Ambos os públicos precisam de coisas diferentes a partir dos mesmos números.
Você leva em conta controle de aluguel ou regulações locais de locador-inquilino?
Eu marco os mercados onde há controle de aluguel e ajusto as suposições de crescimento de aluguel de acordo. Sempre confirme as regulações específicas com um advogado local.
Você consegue fazer reverse-engineering de um negócio a partir de uma taxa de retorno alvo?
Sim, me envie seu CoC ou IRR alvo e eu calculo qual preço de compra ou orçamento de renovação faz isso funcionar com as taxas de financiamento atuais.
Em quais formatos de arquivo você entrega o modelo?
Excel (.xlsx) com fórmulas desbloqueadas para que você possa atualizar as suposições sozinho. Também posso entregar uma versão resumo em PDF para apresentações a investidores, se necessário.
Você consegue modelar um negócio com financiamento do vendedor ou estrutura de bridge loan?
Sim. Carry do vendedor, ponte para perm e períodos de juros somente são coisas que modelamos regularmente. Inclua sua estrutura de dívida proposta na mensagem do pedido e eu construo em torno disso.
Você analisa o orçamento de renovação ou apenas aceita os números do sponsor?
Para o pacote Premium, faço testes de estresse no orçamento de renovação usando benchmarks de custo por unidade para o tipo de propriedade e mercado. Para o Padrão, uso seu orçamento fornecido, mas marco qualquer coisa que pareça leve em relação ao escopo.
Você pode me ajudar a apresentar esse negócio a um lender privado ou parceiro de equity?
O pacote Premium inclui um memorando executivo escrito para um público de parceiros de capital, não apenas números, mas uma narrativa clara do negócio explicando a tese, riscos e potencial de retorno.
